Q. 자립생활주택에 동네 사람들이 마음대로 주차를 합니다. 사유지에 무단으로 주차하면 안 된다고 하니 SH공사 소유인데 ‘네 것도 아니면서 무슨 상관이냐’며 계속 주차를 합니다. 따지고 보면 동네 사람의 소유도 아니면서 저의 주거지를 무단으로 사용합니다. 거주하고 있는 저의 주거지를 어떻게 지킬 수 있을까요?
A. 도로가 아닌 사유지에 무단으로 주차하는 행위를 직접 제한하는 명확한 처벌규정은 없지만, 무단 주차한 사람을 형법 제319조의 건조물 침입죄로 경찰에 신고하는 방법을 먼저 고려해 볼 수 있습니다. 건조물 침입죄의 건조물은 단순히 건조물 그 자체만을 말하는 것이 아니고 그에 부속하는 토지인 ‘위요지’를 포함합니다. 판례에 의하면 “위요지는 건조물에 인접한 그 주변 토지로서, 관리자가 외부와의 경계에 문과 담 등을 설치하여 그 토지가 건조물의 이용을 위하여 제공되고 또 외부인이 함부로 출입할 수 없다는 점이 객관적으로 명확하게 드러나야” 합니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2003도6133 판결 등). 따라서 주차장을 무단 사용하는 것이 건조물 침입에 해당하려면, 출입을 금하는 물건을 놓거나 표지판이나 차단기를 설치하거나 위반차량에 스티커를 붙이는 등의 방법을 통해 해당 주차장이 외부인의 출입이 제한되는 건물의 위요지라는 점이 드러나야 하겠습니다.
또한 무단 주차 기간이 2개월 이상인 경우, 자립지원주택 입주민은 자동차 소유자 또는 점유자를 자동차관리법 위반으로 신고할 수 있을 것입니다. 자동차관리법 제26조, 제81조, 동 법 시행령 제6조에 의하면 ‘자동차를 정당한 사유 없이 타인의 토지에 2개월(자동차가 분해·파손되어 운행 불가능하면 15일) 이상 방치’한 경우에 이르면 시장·군수·구청장은 견인, 폐차 등의 조치를 할 수 있고, 자동차를 방치한 자는 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금에 해당하는 처벌을 받습니다.
이처럼 무단 주차한 사람이 행정적 제재나 형사처벌을 받도록 신고하는 방법을 생각할 수 있겠으나, 자립생활주택의 입주자가 무단 주차한 사람에게 차량을 주차장에서 빼도록 직접 청구할 권리는 원칙적으로 인정되지 않습니다. 자립생활주택의 입주자는 자립생활주택의 소유자와 사이에 입주 계약을 맺은 자로, 계약의 상대방인 소유자에 대해서만 자립생활주택의 부대시설인 주차장을 용도에 따라 사용할 권리를 주장할 수 있기 때문입니다. 입주자는 입주 계약에 근거한 이러한 권리를 계약의 상대방이 아닌 제3자에게 주장할 수는 없습니다.
반면에 자립생활주택의 소유자는 그 소유권에 기초하여 소유물에 대한 권리 행사를 방해하는 제3자에게 그 방해의 배제를 청구할 수 있습니다. 그러므로 자립생활주택의 소유자는 주차장을 무단으로 사용하고 있는 제3자에게 방해상태를 제거하고 무단 주차한 차를 빼라고 할 수 있습니다. 이와 같은 방해배제청구권은 무단 주차가 계속되는 동안 행사할 수 있고, 방해 상태가 종료하면 행사할 수 없습니다. 그런데 어느 차주의 무단주차가 여러 번 반복된다면, 소유자는 방해배제청구권을 기초로 법원에 주차금지 가처분을 신청하는 것을 검토해 볼 수 있을 것입니다. 또한 소유자는 무단 주차한 자가 허락 없이 주차장을 사용하여 사용료 상당의 이득을 얻은 것에 대해 부당이득반환청구를 하거나, 소유권 침해의 불법행위를 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 무단 주차한 자가 얻은 이득 내지 소유자가 입은 손해를 증명하기 위하여, 사진이나 영상 등을 통해 무단 주차한 날짜, 시간 등을 기록할 필요가 있습니다.
자립생활주택의 입주자는 위와 같은 자립생활주택 소유자의 권리를 스스로 행사할 수는 없지만, 주차장을 용도에 따라 사용하기 위해 소유자에게 위와 같은 권리를 행사하도록 촉구해 볼 수 있을 것입니다.
Q. 자립생활주택에 동네 사람들이 마음대로 주차를 합니다. 사유지에 무단으로 주차하면 안 된다고 하니 SH공사 소유인데 ‘네 것도 아니면서 무슨 상관이냐’며 계속 주차를 합니다. 따지고 보면 동네 사람의 소유도 아니면서 저의 주거지를 무단으로 사용합니다. 거주하고 있는 저의 주거지를 어떻게 지킬 수 있을까요?
A. 도로가 아닌 사유지에 무단으로 주차하는 행위를 직접 제한하는 명확한 처벌규정은 없지만, 무단 주차한 사람을 형법 제319조의 건조물 침입죄로 경찰에 신고하는 방법을 먼저 고려해 볼 수 있습니다. 건조물 침입죄의 건조물은 단순히 건조물 그 자체만을 말하는 것이 아니고 그에 부속하는 토지인 ‘위요지’를 포함합니다. 판례에 의하면 “위요지는 건조물에 인접한 그 주변 토지로서, 관리자가 외부와의 경계에 문과 담 등을 설치하여 그 토지가 건조물의 이용을 위하여 제공되고 또 외부인이 함부로 출입할 수 없다는 점이 객관적으로 명확하게 드러나야” 합니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2003도6133 판결 등). 따라서 주차장을 무단 사용하는 것이 건조물 침입에 해당하려면, 출입을 금하는 물건을 놓거나 표지판이나 차단기를 설치하거나 위반차량에 스티커를 붙이는 등의 방법을 통해 해당 주차장이 외부인의 출입이 제한되는 건물의 위요지라는 점이 드러나야 하겠습니다.
또한 무단 주차 기간이 2개월 이상인 경우, 자립지원주택 입주민은 자동차 소유자 또는 점유자를 자동차관리법 위반으로 신고할 수 있을 것입니다. 자동차관리법 제26조, 제81조, 동 법 시행령 제6조에 의하면 ‘자동차를 정당한 사유 없이 타인의 토지에 2개월(자동차가 분해·파손되어 운행 불가능하면 15일) 이상 방치’한 경우에 이르면 시장·군수·구청장은 견인, 폐차 등의 조치를 할 수 있고, 자동차를 방치한 자는 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금에 해당하는 처벌을 받습니다.
이처럼 무단 주차한 사람이 행정적 제재나 형사처벌을 받도록 신고하는 방법을 생각할 수 있겠으나, 자립생활주택의 입주자가 무단 주차한 사람에게 차량을 주차장에서 빼도록 직접 청구할 권리는 원칙적으로 인정되지 않습니다. 자립생활주택의 입주자는 자립생활주택의 소유자와 사이에 입주 계약을 맺은 자로, 계약의 상대방인 소유자에 대해서만 자립생활주택의 부대시설인 주차장을 용도에 따라 사용할 권리를 주장할 수 있기 때문입니다. 입주자는 입주 계약에 근거한 이러한 권리를 계약의 상대방이 아닌 제3자에게 주장할 수는 없습니다.
반면에 자립생활주택의 소유자는 그 소유권에 기초하여 소유물에 대한 권리 행사를 방해하는 제3자에게 그 방해의 배제를 청구할 수 있습니다. 그러므로 자립생활주택의 소유자는 주차장을 무단으로 사용하고 있는 제3자에게 방해상태를 제거하고 무단 주차한 차를 빼라고 할 수 있습니다. 이와 같은 방해배제청구권은 무단 주차가 계속되는 동안 행사할 수 있고, 방해 상태가 종료하면 행사할 수 없습니다. 그런데 어느 차주의 무단주차가 여러 번 반복된다면, 소유자는 방해배제청구권을 기초로 법원에 주차금지 가처분을 신청하는 것을 검토해 볼 수 있을 것입니다. 또한 소유자는 무단 주차한 자가 허락 없이 주차장을 사용하여 사용료 상당의 이득을 얻은 것에 대해 부당이득반환청구를 하거나, 소유권 침해의 불법행위를 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 무단 주차한 자가 얻은 이득 내지 소유자가 입은 손해를 증명하기 위하여, 사진이나 영상 등을 통해 무단 주차한 날짜, 시간 등을 기록할 필요가 있습니다.
자립생활주택의 입주자는 위와 같은 자립생활주택 소유자의 권리를 스스로 행사할 수는 없지만, 주차장을 용도에 따라 사용하기 위해 소유자에게 위와 같은 권리를 행사하도록 촉구해 볼 수 있을 것입니다.